Cách tính lãi vay mua nhà: Đừng để ngân hàng tính hộ bạn
Mua nhà là quyết định tài chính lớn nhất đời nhiều người. Thế nhưng phần lớn người vay chỉ hỏi một câu duy nhất: "Lãi suất bao nhiêu phần trăm?" rồi ký hợp đồng mà không tự kiểm tra lại. Đó là sai lầm tốn kém.
Hai cách tính lãi ngân hàng đang dùng
Tính lãi trên dư nợ gốc ban đầu
Cách này ít phổ biến hơn với vay mua nhà, nhưng vẫn xuất hiện ở một số gói vay. Công thức đơn giản: tiền lãi mỗi tháng bằng dư nợ ban đầu nhân lãi suất năm chia 12.
Ví dụ: Bạn vay 1 tỷ đồng, lãi suất 9%/năm, kỳ hạn 10 năm.
Lãi mỗi tháng = 1.000.000.000 × 9% ÷ 12 = 7.500.000 đồng. Gốc mỗi tháng = 1.000.000.000 ÷ 120 tháng = 8.333.333 đồng. Tổng trả mỗi tháng khoảng 15.833.333 đồng, cố định suốt 10 năm. Tổng tiền lãi phải trả = 7.500.000 × 120 = 900.000.000 đồng.
Tính lãi trên dư nợ giảm dần
Đây là cách hầu hết ngân hàng Việt Nam đang áp dụng năm 2026. Lãi chỉ tính trên số tiền bạn còn nợ thực tế, nên tổng lãi thấp hơn đáng kể.
Vẫn ví dụ trên: vay 1 tỷ, lãi 9%/năm, 10 năm.
Tháng đầu tiên: Lãi = 1.000.000.000 × 9% ÷ 12 = 7.500.000 đồng. Gốc = 8.333.333 đồng. Tổng tháng 1 = 15.833.333 đồng.
Tháng thứ hai: Dư nợ còn lại = 1.000.000.000 - 8.333.333 = 991.666.667 đồng. Lãi = 991.666.667 × 9% ÷ 12 = 7.437.500 đồng. Tổng tháng 2 = 15.770.833 đồng.
Số tiền trả giảm dần mỗi tháng vì lãi ngày càng nhỏ hơn. Tổng lãi cả vòng đời khoản vay chỉ khoảng 450.000.000 đồng, tiết kiệm được gần 450 triệu so với cách tính dư nợ ban đầu.
Lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi: Bẫy ẩn trong hợp đồng
Năm 2026, nhiều ngân hàng đang chào gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi 6-7%/năm trong 12 đến 24 tháng đầu, sau đó thả nổi theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3-4%.
Nếu lãi suất tham chiếu sau ưu đãi là 8%, bạn thực tế trả 11-12%/năm. Với khoản vay 1 tỷ, chênh lệch này tương đương thêm 2-3 triệu đồng mỗi tháng so với con số bạn thấy lúc ký.
Hãy luôn hỏi ngân hàng hai con số: lãi suất ưu đãi là bao nhiêu và lãi suất sau ưu đãi tính theo công thức nào.
Bảng so sánh nhanh ba kịch bản vay 1 tỷ, kỳ hạn 20 năm
Lãi suất 8%/năm, dư nợ giảm dần: tổng lãi khoảng 927 triệu đồng, trả tháng đầu khoảng 8.364.000 đồng.
Lãi suất 10%/năm, dư nợ giảm dần: tổng lãi khoảng 1.193 triệu đồng, trả tháng đầu khoảng 9.650.000 đồng.
Lãi suất 12%/năm, dư nợ giảm dần: tổng lãi khoảng 1.476 triệu đồng, trả tháng đầu khoảng 11.011.000 đồng.
Chỉ 2% lãi suất chênh lệch có thể khiến bạn trả thêm 266 đến 549 triệu đồng trong vòng đời khoản vay.
Nguyên tắc vàng trước khi ký hợp đồng
Tổng tiền trả hằng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập gia đình. Nếu lương hai vợ chồng cộng lại là 30 triệu, giới hạn an toàn là 12 triệu/tháng. Hãy tính ngược lại xem bạn vay được tối đa bao nhiêu trước khi chọn nhà, không phải chọn nhà xong mới tính.
So sánh sản phẩm tài chính trên Monfin để tìm gói vay mua nhà phù hợp nhất với tình huống của bạn.
Xem thêm: Tìm hiểu thêm về Khoản vay trên Monfin
